房屋维修基金计算方法及使用流程详解

一、房屋维修基金的计算方法

根据住房出售有关规定，房屋维修基金的计算公式为：每平方米建筑面积成本价×比例×面积。其中，比例根据楼层的不同而有所区别。对于多层住宅，购房人需支付1.5%的维修基金，而出售人需支付6%；对于高层住宅，购房人需支付1.5%的维修基金，而出售人需支付12%。

具体的计算公式如下：

购房人维修基金 = 每平方米建筑面积成本价 × 1.5%

出售人维修基金（多层）= 每平方米建筑面积成本价 × 6%

出售人维修基金（高层）= 每平方米建筑面积成本价 × 12%

其中，购房人每平方米建筑面积成本价为18元，出售人多层每平方米建筑面积成本价为71.88元，出售人高层每平方米建筑面积成本价为143.76元。

二、房屋维修基金的使用条件

房屋维修基金的使用条件包括以下几点：

1. 专项维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围。

2. 公用部分、公共设施设备保修期限届满。

3. 涉及物管区域或全体业主的维修项目，需经过业主大会书面批准，并得到专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主和占总人数2/3以上的业主的同意。

三、房屋维修基金的使用程序

房屋维修基金的使用程序分为两种情况：

1. 维修资金划转业主大会管理前的使用程序：

(1) 物业服务企业或相关业主提出使用建议。

(2) 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

(3) 物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。

(4) 物业服务企业或相关业主向建设主管部门申请列支维修资金。

(5) 建设主管部门审核同意后，通知专户管理银行划转维修资金至维修单位。

2. 维修资金划转业主大会管理后的使用程序：

(1) 物业服务企业提出使用方案，并经业主大会通过。

(2) 物业服务企业组织实施使用方案。

(3) 物业服务企业向业主委员会提出列支维修资金。

(4) 业主委员会审核同意，并报建设主管部门备案。

(5) 业主委员会通知专户管理银行划转维修资金至维修单位。

维修基金是由物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，不因具体业主的变更而变化，当房屋产权变更时，维修基金应经旧业主更名为新业主名下。