小产权房的产生原因及法律效力解析

一、城市房价过高

中国许多大中城市的高房价是小产权房产生的重要原因之一。由于经济发展不平衡，一些大城市的房价长期快速上涨，超出了普通就业人员的收入水平。政府的经济适用房、廉租房建设无法满足住房需求，导致小产权房成为大量购房群体的选择。

二、擦边球的空间

法律规定中存在模糊不清的地方，给小产权房留下了一个擦边球的空间。根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，自建的住房也可以进行交易。这种模糊性导致各地小产权房建设泛滥，存在合法与非法之间的灰色地带。

三、农地制度不合理

小产权房是农民集体自发在集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金。农民集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

小产权买卖法律效力

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但根据不同情况进行了分类讨论：

1、本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖

该房屋买卖合同认定有效。

2、将房屋出售给本乡以外的人员，取得批准的情况

可以认定合同有效。

3、将房屋出售给本乡以外的人员，未经批准且合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的情况

该合同应作无效处理。

小产权房产生的原因主要是城市房价过高、法律规定的模糊性以及农地制度不合理。小产权房买卖合同的法律效力根据不同情况进行了分类讨论。对于购房者来说，了解小产权房的产生原因和法律效力是保护自身权益的重要一步。