交房验收中需要注意的面积及处理办法

一、建筑面积和公摊面积

房屋的建筑面积包括内部建筑面积和外围建筑面积。内部建筑面积包括卧室、客厅、阳台、书房、卫生间、厨房、地下室等室内使用面积和墙体面积。外围建筑面积包括楼梯、墙体、玻璃墙等房屋外部使用面积。

房屋的公摊面积分为室内公摊面积和室外公摊面积。室内公摊面积包括配电间、垃圾间、电梯楼梯、电梯间、本层的共用走廊、一楼的共用大厅等室内公摊面积；室外公摊面积包括单元门外的共用面积、小区的绿化面积、小区门口的警卫室等室外公摊面积。

二、面积不符的处理办法

如果房产合同对开发商擅自改变房屋面积的违约责任作出了规定，开发商应按照合同约定承担责任。如果开发商不依据房产合同承担责任，可以向法院起诉，一般法院会要求按照合同约定承担责任。

如果房产合同未作出相应约定，开发商擅自改变房屋面积，根据相关法律规定，面积误差按照以下办法处理：

1、面积误差在3%以内，按实际结算房价款；

2、面积误差超出3%，买受人有权退房。如果买受人退房，开发商应在30日内将已付房价款退还给买受人，并支付已付房价款利息。如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，买受人补足超出3%部分的房价款；产权登记面积小于合同约定面积时，开发商返还买受人绝对值在3%以内部分的房价款，双倍返还超出3%部分的房价款。

三、面积不符的处理方法

如果房产合同对开发商擅自改变房屋面积的违约责任作出了规定，那么开发商就应当按照房产合同的约定承担责任;如果开发商不依据房产合同承担责任，那么则可以向法院起诉。一般来说，法院都会要求当事人按照房产合同的约定承担责任。如果房产合同未作出相应约定，那么开发商擅自改变房屋面积怎么办?合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。