楼面价是什么意思及其与房价的关系解析

一、楼面价的定义和计算方法

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积。每个土地在获得时，都有容积率规定，规定了该土地建筑的最大面积。楼面价的计算公式为：楼面价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。例如，2月6日土拍中的209号地，土地面积为43347.07平方米，最大容积率为3.0，最终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷(43347.07×3.0)=2557元/平方米。

二、楼面价和房价之间的关系

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况。

1. 楼面价高房价不一定会高：如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能赚钱，少点也无所谓。比如，1月22日土拍中的北龙湖15号地，因郑东新区采用“限地价，竞房价”的方式，竞综合房价最低者为竞得人，并且不得高于竞得房价进行销售。而当日15号地楼面地价约23629元/㎡，竞综合房价23631元/㎡，也就是说房价仅比楼面价高2元/㎡。

2. 楼面价低房价不一定低：如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。比如，郑州在7、8、9月份房价疯涨的阶段，那时候很多地甚至在购买的时候价格都很低，但是涨价的时候依然是“面不改色、心不跳”的硬着手腕拼了命的涨价。

楼面价是指土地总价格除以允许最大建筑面积，它反映了单位售价中所包含的土地成本。一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，但实际情况中也会有不成比例的情况。楼面价高的房子房价不一定高，楼面价低的房子房价不一定低。开发商在制定房价时会考虑楼面价作为参考标准，但也会根据市场情况和项目特点做出调整。购房者在选择房源时，除了关注房价，也要了解楼面价，以全面评估房产的价值和投资回报。