二手房过户费用计算和其注意事项

一、二手房过户费用计算方法

根据相关规定，二手房过户费用主要包括契税、个税、印花税、土地增值税、登记费、交易手续费和评估费等。具体计算方法如下：

1. 契税：

对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

2. 个税：

应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)。普通住房为1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅的，免征个人所得税。

3. 印花税：

印花税的税率是买卖双方各0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值。个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%。

4. 土地增值税：

应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。一般商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

5. 登记费：

个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。

6. 房地产交易手续费：

按照3元/平方米收取，由转让方承担。

7. 评估费：

评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

二、注意事项

在二手房过户过程中，买方需要注意以下几点：

1. 合同约定：

房屋买卖合同中应明确约定“办理房屋过户手续的相关费用均由买方承担”。买方应核实清楚出卖方家庭成员名下住房情况、标的房屋是否为普通住宅、是否有本地户口等基本情况。

2. 居住使用年限与产权证年限：

“居住使用年限”不等于“办理产权证年限”。买方在签约时要对出卖方的承诺予以充分注意，以避免税费负担比例的影响。

3. 税费负担约定：

过户手续办理中的税费负担应有明确约定。如无约定，实践中倾向于由双方各自承担应承担的费用。买方在合同中约定“买方拿到产权证后再交付余款”，则会认为是办证费用由卖方承担的约定。但如果税费约定不明时，买方先行垫付的费用可能会被认为属于另一法律关系而不予与房款抵扣，导致买方需要支付额外费用。

在二手房过户过程中，买方应事先核实清楚相关信息，特别是合同约定和税费负担比例。遵循合同约定，明确税费负担，可以有效避免风险。购房前的准备工作和详细了解相关政策，对买方来说至关重要。