小区地下停车位产权归属问题解析

一、土地性质决定产权归属

根据土地性质，只要是车位独用的土地，就可以办理产权。无论是商用性质还是住宅性质的土地，只要是独用的车位，都可以办理产权。但是公用的土地车位则不能办理产权。根据规定，小区地面上的开放式车位在没有特定合同约定的情况下，属于全体业主所有；地下建筑面积如果做了分摊处理，则也归属于全体业主所有；地下车位所占用的面积如果没有被计入业主的公摊面积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。开发商可以出售、出租车位，但只能给本小区的业主使用。然而，这种产权确立的前提是要在购房合同中明确体现。

二、业主分摊建设费用的地下车位

如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积并被分摊，这类地下车位无法办理产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售或转让。

三、开发商独立建设的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

四、地下防空工事部分的地下车位

部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”如果地下车位属于人防工程，也就是开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

购买小区地下车位前一定要弄清车位的产权归属问题，以免发生纠纷。