二手房满十年过户费计算及流程解析

一、承继过户

销售二手房需要进行房产过户，而过户的方法有三种：销售、承继、赠与。其中，承继过户是指通过继承人将房产过户给自己的流程。具体流程如下：

1. 继承人需到被继承人户籍所在地的派出所办理逝世证明。

2. 继承人前往区或市公证处办理承继权公证，并提交逝世证明、房产产权证明、身份证件等资料。

3. 继承人去相关部门办理房产过户注册，并提交房地产注册请求书、身份证明、房地产权证书、承继权公证文书等资料。

承继过户的税费包括契税、经营税、个税、销售手续费、成本费和公证费等。具体税费如下：

- 契税：法定继承人承继房地产免征契税，非法定继承人按照遗嘱承受土地、房产权属的需交纳契税1.5%。

- 经营税：需交纳5.55%，但转让出售购买期限超过5年的一般住所免征经营税。

- 个税：目前免征，但承继后对外出售的需交纳房价的20%。若承继的房产满五年且为家庭罕见住所，同样免征个税。

- 销售手续费：5元/平方米。

- 成本费：80元。

- 公证费：承继权公证费按照承继人所承继的房地产评价价的2%收取，最低不低于200元。

二、赠予过户

赠予过户是指房产所有人将房产赠与给他人的过户方法。具体流程如下：

1. 赠与人与受赠人订立关于房产赠与的书面合同，即赠与书。

2. 受赠人凭原房产所属权证、赠与书交纳契税，并取得契证。

3. 受赠人前往公证处办理公证。

4. 受赠人前往相关部门办理房产所有权变更注册手续，并提交请求书、原房地产产权证、身份证、户口簿、赠与书和公证书等资料。

5. 赠与人将房产交给受赠人。

赠予过户的税费包括经营税、个人所得税、契税、印花税和公证费等。具体税费如下：

- 经营税：近亲或具有抚养、奉养关系的人之间赠与房产免征经营税。

- 个人所得税：近亲或具有抚养、奉养关系的人之间赠与房产免征个人所得税。

- 契税：领受赠房产的人需全额交纳契税，按照3%的比例交纳。

- 印花税：万分之五。

- 公证费：一般为评价价的2%。

三、销售过户

销售过户是指将房产从卖方过户给买方的过户方法。具体流程如下：

1. 买方对房产的产权进行调查，检查房产产权的完整性、真实性和可靠性。

2. 卖方和买方签订二手房销售合同。

3. 买方找专业评估公司对房产进行评估。

4. 若需要贷款，向银行提交贷款申请。若为组合贷款，还需向公积金中心和银行提交申请。

5. 贷款办理完成后，买方需注意办理该物业的他项权证。

6. 买方将销售合同交到房管部门产权销售中心，并取得受理单。

7. 买方凭受理单到农税中心交纳相关税费，并取得契税完税证。

8. 买方凭契税完税证到土管部门办理土地证手续。

9. 买方凭契税完税证到房管部门办理房产证手续。

销售过户的税费包括契税、销售费、测绘费、权属注册费、取证费、经营税和个人所得税等。具体税费如下：

- 契税：面积在144平米以上的房产交纳3%的契税，面积在90平米以下且为首套房的交纳1%的契税。

- 销售费：3元/平方米。

- 测绘费：按各区详细规定。

- 权属注册费及取证费：按各区详细规定，一般不超过200元。

- 经营税：房产证未满2年的交纳差价的5.5%。

- 个人所得税：盈余部分的20%以及房款的1%。但房产证满2年可免征个人所得税。