小区车库漏水责任归属及产权归属问题解析

一、小区车库漏水责任归属问题

根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋漏水属于房屋质量问题，应由开发商承担责任。开发商和物业公司是两个主体，业主与开发商及物业公司是两个不同的法律关系。业主与开发商是买卖合同关系，而业主与物业公司是委托合同关系。因此，小区车库漏水问题应由开发商负责解决。

二、小区车库产权归属问题

1. 合同约定：根据《中华人民共和国物权法》的规定，车库的归属可以通过合同约定确定。如果地下车库的产权在商品房买卖合同中有明确约定，那么根据约定执行。如果没有约定，则根据下文的判断标准进行判断。

2. 公摊面积计算：如果地下车库的面积已经计入业主公摊面积，那么地下车库的产权应属于全体业主所有。这意味着业主在购买商品房时，购买的建筑面积已经包含了地下车库的面积。如果地下车库没有计入公摊面积，则车库的产权归开发商所有。

三、地下车位的产权归属问题

1. 业主分摊建设费用：如果地下车位的面积已经列入公摊面积并被分摊，那么这类地下车位无法办理产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售或转让。

2. 开发商独立建设：如果地下车位的建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权，那么开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

3. 地下防空工事：部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。

根据《中华人民共和国物权法》的规定，小区车库漏水属于房屋质量问题，责任应由开发商承担。而车库的产权归属则根据合同约定和是否计入公摊面积来判断。对于地下车位的产权归属问题，需要考虑业主分摊建设费用、开发商独立建设和地下防空工事等因素。业主在购买房屋时，应仔细阅读合同条款，了解车库的产权归属情况，以免产生纠纷。