二手房价值评估的关键因素及方法

一、房产的年份、硬件和初次购买价格

房产的年份、硬件和初次购买价格是影响二手房价值的重要因素。每年折旧2%是一个合理的算法。此外，初次购买价格也会对价值评估产生影响，要考虑当地楼市的整体升值或贬值幅度。

二、楼体结构、层次、朝向

楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。一个层次好、朝向好的房子相比其他房子可能贵出3%至8%之间。

三、外部环境、绿化、人文

位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区的房产更容易得到买家的认可。优良的外部环境、绿化、人文等因素会为房产每平米加价2%至5%左右。

四、建筑质量、外立面造型、内外部装修

建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观的外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。

五、电梯数量和品牌

电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现，会对买家的心理舒适度产生重大影响。

六、地段等级

较高的地段等级会对房价产生作用，特别是当该地段已经全部开发完毕，房产地段的稀缺性将带来不可估量的价值空间。

七、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光

室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右。

八、交通、商业服务设施、基础设施

交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

九、居住人气、区域规划

居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。