房改房产权年限及界定规则解析

一、房改房产权年限的两种情况

房改房产权年限分为两种情况。一种是以前就有土地证的房改房，这些房子在获批土地时已经缴纳了土地出让金，土地使用证上标注了产权年限，即从获得土地使用权开始到之后的70年止。这类房改房大多处于房改后期，已开始实行土地出让制度。

另一种情况是没有土地证的房改房，这些房子的土地性质属于划拨，当年计划经济下，房子和土地都是单位分配的。后来实行商品房制度后，土地都是通过招拍挂方式获取，需要缴纳土地出让金。这类房改房的土地性质属于出让所得，没有缴纳土地出让金，也就没有土地年限的概念。

二、房改房产权的界定规则

1. 按成本价采购的房改房

按成本价采购的房改房，产权人拥有房子的全部权利，包括使用、占有和处置权，无需经过原产权单位的同意即可处置。但在房产证上会有未交纳土地出让金和以成本价采购等记录，因此在转让时，买卖双方需要根据当地规定补缴相应费用，否则无法办理过户手续。

2. 按规范价采购的房改房

按规范价（报价低于成本价）采购的房改房，产权人同样拥有房子的全部权利，无需经过原产权单位的同意即可处置。在2003年之前，已购买的房改房（包括成本价和规范价房）需要经过批准上市，并按照规定与原产权单位分红。规范价房改房在出售时，原产权单位还享有优先购买权。然而，这些限制现在已经取消（除非在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定）。在转让时，买卖双方也需要根据当地规定补缴必要费用，否则无法办理过户手续。

3. 按规范优惠价采购的房改房

按规范优惠价采购的房改房与按规范价采购的房改房的约束条件相同。规范优惠价是一种更为优惠的购房方式，按照规范优惠价采购的房改房在再次上市交易时与按规范价采购的房改房相同。根据国务院发布的《对于全部推进乡镇住房制度改革的意见》相关规定，只要享有福利分房权的职工按照国家政策参与房改并交纳了购房款，即对房改购得的房子享有产权，不应以未发放房产证而否定其权利。