小产权房的“两证一书”及购房注意事项

一、小产权房的“两证一书”

小产权房的“两证一书”包括建设用地许可证和建设规划许可证。建设用地许可证是指兴建住宅用地批准通知书，证明了房屋的合法报建。建设规划许可证是指城中村独栋类型的房屋在报建之前需要申报政府部门的手续证明，证明其合法性，不是违章建筑。此外，还有历史遗留违法建筑申报回执单、开工证、地皮单等其他证明文件。

二、购房注意事项

1. 看开发主体是否合法。

实施城中村土地开发的主体可以是村民，也可以是农村集体经济组织或村委会委托的房地产开发企业，但主体一定要取得合法开发土地的资格。

2. 看是否取得国有土地使用证。

城中村的开发用地必须由土地整理储备中心征为国有土地，并通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，由国土房产局核发国有土地使用证。

3. 看是否符合城市规划。

城中村改造项目必须符合城市总体规划，购房者的房屋所有权证书才能得到保障。

4. 看是否取得建筑工程施工许可证。

城中村改造项目应按照《建筑法》的规定进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

5. 看是否取得商品房销（预）售许可证。

城中村改造项目必须符合《房地产法》的规定，经国土房产局审核并取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售。

三、小产权房与大产权房的区别

1. 小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工没有实际产权。

2. 小产权房的建设用地归乡政府集体所有，只能由该乡的村民购买居住。

3. 职工想要转让小产权房，需购买五年后方可进行，并需补交土地出让金。

4. 大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

5. 大产权房的用地由国家或当地政府划拨或转让，销售对象可以是任何人。

6. 职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制，也无需补缴费用。

购房者在购买小产权房时，应注意以上事项，确保房屋的合法性和权益的保障。