土地拍卖楼面价的含义及其与房价的关系

一、土地拍卖楼面价的含义

土地拍卖楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积。每个土地在获得时，都有容积率的规定，即规定了该土地建筑的最大面积。计算公式为：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。需要注意的是，建筑总面积只包括地上部分算容积率的面积，总建筑面积还包括地下和一些不算容积率的面积。

二、土地拍卖楼面价的计算方法

土地拍卖楼面价的计算需要考虑两个指标：土地本身的价格和规划容积率。土地价格包括各种购买土地时所发生的费用，而容积率是用规划总建筑面积除以土地面积得出的。例如，假设一个小区土地价格为40万/亩，容积率为1.8，那么可以通过两种方式计算出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）；楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米（一亩约666.7平方米）。

三、土地拍卖楼面价与房价的关系

土地拍卖楼面价与房价之间存在正比例关系，即楼盘的楼面价高，房价也会相应提高。一般情况下，房价是楼面价的两三倍。然而，在实际房产销售市场中，也存在着不正比的情况。这是因为一些开发商会根据周围环境、配套设施等因素对价格进行调整。因此，楼面价与房价之间的关系还需具体情况而定。

土地拍卖楼面价是指土地总价格除以允许最大建筑面积，计算公式为楼面价=土地总价格 / 建筑总面积。楼面价与房价存在正比例关系，但也受到其他因素的影响。了解土地拍卖楼面价的含义和计算方法，有助于购房者更好地理解房价形成的原因，并做出明智的购房决策。