房屋价格评估要点及方法

房屋价格评估是购房者和房地产开发商非常关注的问题。了解房屋价格的评估要点和方法，可以帮助购房者做出明智的决策，同时也可以帮助开发商合理定价。下面将介绍房屋价格评估的几个关键因素。

一、位置、面积

地处优越地段的地价比地处地理位置差一些地段地价要高。此外，房屋的面积也是影响价格的重要因素。

二、地形、地质

不良的地形将会增加工程前期的施工费用，提高建筑成本，还会影响到土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已经建有了一个工厂，那么处在其下风口的平坦地的价格将要比处于其上风口处的山坡地价格低。

三、形状、用途

一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低，而商业用地价格高于工业用地，工业用地价格高于住宅用地。

四、交通、环境

土地的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。

五、朝向、楼层

良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。

六、采光、通风

房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的采光要求符合节能标准，住宅的通风要求开启门窗可以保证室内外空气自由流动，是在炎热的夏天要有穿堂风。

七、建设质量

质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。

八、物业管理状况

二手房咨询安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业公司，只能是居而不安。因此，购房者在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司，以保证居住时的舒适的方便。

如何算房价？以一个重点中小读书场所55平方米的两居室地产为例，根据建筑年代、楼层、朝向、装修等因素，可以计算出该房产的价格。具体计算方法可以参考以下步骤：

1、折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2%，即16年×(-2%)=-0.32。

2、楼层：作为4层楼的房子，在多层(6层)建筑中，该房屋楼层加分为+2%。

3、朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，这套房屋朝西，应该是-1%。

4、重点中小读书场所：+15%。

根据当地商品新房的均价6500元/平方米，可以估算出该房产价格为：6500-6500×0.32+6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460(元/平方米)。因此得出，该房屋的成交单价应在5460元。

了解房屋价格评估的要点和方法，可以帮助购房者和开发商更好地进行房屋交易，做出明智的决策。