二手房房产增值税征收政策解析及计算方法

一、二手房房产增值税征收政策解析

根据《增值税法》的规定，二手房房产增值税的征收采用减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收的方式。具体来说，根据能否提供购房发票和评估报告，可以分为以下两种情况：

1. 能够提供购房发票

对于能够提供购房发票的情况，可以减除以下项目金额：

- 取得房地产时有效发票所载的金额；

- 按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；

- 按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

- 取得房地产时所缴纳的契税。

2. 不能提供购房发票但能提供评估报告

对于不能提供购房发票但能提供房地产评估机构评估报告的情况，扣除项目金额按以下标准确认：

- 取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

- 中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关确认；

- 按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金和价格评估费用。

二、房屋增值税计算方法

根据相关规定，房屋增值税的计算方法如下：

1. 增值税：约为房屋售价的5.5%，满两年免交，由原业主缴纳。

2. 个人所得税：房屋售价差额的20%或房价的1%，家庭唯一住房可申请免税，由原业主缴纳。

3. 契税：根据房屋面积不同，分别为房价的1%、1.5%和3%，买家缴纳，需办理相关优惠手续。

4. 房屋转移登记费：80元，由买家缴纳。

5. 房屋转移登记手续费：根据地区不同，住宅为3-4元/平米，非住宅为10元/平米，由买卖双方缴纳。

6. 房屋专项维修基金：根据房屋类型和面积不同，交存数额有所差异，如果原业主已经交过，则办理转移到买家名下即可。

7. 土地收益金：房改房、安居房、经济适用房依次为1%、2%、15%，商品房不缴纳此费，由原业主缴纳。

通过以上计算方法，可以清楚地了解二手房房产增值税的征收情况，为购房者和卖房者提供参考依据。

二手房房产增值税的征收是根据《增值税法》的规定进行的，根据能否提供购房发票和评估报告的情况，确定扣除项目金额的标准。同时，根据房屋增值税的计算方法，可以计算出增值税、个人所得税、契税、房屋转移登记费、房屋转移登记手续费、房屋专项维修基金和土地收益金等费用。购房者和卖房者在进行交易时，应了解相关政策和计算方法，以便做出正确的决策。