动迁房和商品房的区别及购买注意事项

动迁房和商品房是两种不同类型的房屋，它们在房屋质量、结构设计、价格和交易时间等方面存在一些区别。购买者在选择时需要注意一些事项。

一、房屋质量有差异

动迁房的建设利润受到限制，建筑商往往会在有限的资金范围内偷工减料以追求最大利润。因此，动迁房的质量一般较差。而商品房虽然也存在偷工减料的情况，但由于直接销售给购房者，相对来说质量会好一些。

二、结构设计要求不同

动迁房在小区规划和建筑设计上一般按照最低配置要求来建设，只要不违反规范即可。因此，动迁房存在很多问题。而商品房则会在小区规划和建筑设计上花费更多心思，考虑到项目的卖点，具体取决于开发商对该小区的定位。

三、房屋价格相差较大

动迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对较低。购买动迁房的基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，房价在协议中约定。而商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房价完全由市场决定。

四、交易时间有差异

动迁房一般有交易时间限制，例如《上海市动迁安置房管理办法》规定，动迁房取得产证后3年内不得转让、抵押。而商品房在交易时间上没有限制，可立即上市，也可在银行做抵押贷款。

购买动迁房需要注意的是配套房和中低价房在取得房地产权证后的5年内不得转让、出租。上海市房地产交易中心根据政府的新政规定，此类房屋的过户时间由五年变更为三年，并且变更了起算时间。只要开发商的大产证满三年，此类房屋就可以办理产权变更登记。