安置房过户费用计算及买卖风险解析

一、安置房过户费用计算

根据相关规定，安置房过户费用主要包括交易费、契税、印花税等。具体计算方法如下：

1. 交易费：新建商品房住宅为3元/㎡，新建商品房非住宅为5元/㎡，二次过户住宅为6元/㎡，二次过户非住宅为10元/㎡，拆迁安置住宅为3元/㎡，拆迁安置非住宅为5元/㎡。交易费用由买卖双方共同承担。

2. 契税：契税税费一般为房款的1.5%。如果房屋面积超过144平米，需要缴纳3%的税费；如果房屋面积小于90平米并且是首套房，只需缴纳1%的税费。对于拆迁居民购置二手房的情况，拆迁补偿款部分可以免征契税，但超过部分需要征收契税。

3. 印花税：印花税税率为1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方共同承担。

4. 其他费用：还包括营业税和个人所得税、权属登记费及取证费、土地出让金、登记费等。具体费用根据不同区域的规定而定，买卖双方按约定承担。

二、安置房买卖风险解析

1. 政策因素：根据相关政策规定，拆迁安置房分为两类。一类是因重大市政工程而建造的配套商品房，房屋产权属个人所有，取得所有权期限内不能上市。另一类是因房产开发而动迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。这类商品房和一般商品房没有区别，属于私有财产，无转让期限的限制，可自由上市交易。

2. 价格因素：拆迁安置房的买卖大多在签订协议但房子尚未交付的情况下进行。从签订协议到房屋交付期间，时间较长且变化大，导致价格不断上涨。在交房时，价格差距可能接近千元，拆迁户认为自身利益受损，拒绝交房并要求涨价，最终导致双方矛盾加剧，引发诉讼。

3. 人的因素：共有人是买卖风险的制造者。他们逃避法律责任，追求自身利益。共有人可能以《城市房地产管理法》规定的共有房地产未经其他共有人书面同意、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让为由，要求确认房屋买卖合同无效。

通过了解安置房过户费用的计算方法和买卖风险的解析，购房者可以更好地了解安置房交易的费用和风险，做出明智的决策。在购房过程中，建议购房者与开发商或中介机构充分沟通，了解相关政策和费用，确保自身权益。同时，购房者也应注意共有人的权益问题，避免因此带来的风险和纠纷。