二手房评估价计算方法及影响因素解析

一、二手房评估价计算方法

根据贷款购房的需要，二手房的评估价一般为市场价的80%-90%。具体来说，商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。而组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可。根据贷款方式的不同，评估流程的时效性也会有所差异，商业贷款评估要更高。

二、影响二手房评估价的因素

1. 房龄：房屋的新旧程度对二手房的评估价有很大影响。房屋自修建完毕后，就开始进入折旧期。一般来说，砖混结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。

2. 户型：正规的套二、套三等户型会增加房屋的价值，而形状不规范的异型户型，或者套型过小、过大的户型，都会降低房价，一般减去5%到10%。

3. 楼层：对于塔楼来说，中间层>高层>底层；对于板楼来说，中间层>1层>5、6层。如果底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格要增加一定百分比。而如果是楼顶的话，会减少5%。

4. 朝向：塔楼的朝向排序为东南>西南>双南>东向>西向>西北>北；板楼的朝向排序为南北>双南>东西>东向。南北朝向的房子通风和采光最好，价值最高。而朝向不好的房屋在评估时要减去2%到5%。

5. 装修：装修时间在5年以内的房屋价格要高一些，如果装修质量较高、成色又好，则需加10%。反之，如果装修时间超过5年，或者只是简易装修，装修成本不大，增加比例酌情降低。

6. 物业管理：有物业管理的小区一般是新修商品房楼盘，建筑年代在1995年左右或是单位宿舍区都不设置物业管理。一般情况下，没有物业管理的小区会减去3%到5%。

7. 位置与地段：房屋临街会降低出售价格。而房屋所处位置较好，在居住环境优质的地方，要增加15%左右。

8. 配套：购房者在选购二手房时，会重点考虑房屋周边的交通情况、医疗、学区、教育、购物和餐饮等配套基础设施。如果房源周边设施配套不全，则按比例减少5%到15%。

9. 小区环境：近年来，雾霾问题日益严重，购房者更加看重小区布局和绿化。如果小区环境不达标，要减少3%到5%。

10. 市场：二手房价格评估同样要考虑到买家心理因素和市场效应。根据市场不同变化，对抢手房源提高5%左右。

购房者在评估二手房价格时，需要综合考虑以上因素，并根据实际情况进行合理判断。