农村自建房屋估价方法及拆迁补偿规定解析

一、农村自建房屋估价方法

农村自建房屋的估价方法主要有四种：对比法、收益法、假设开发法和成本法。

1. 对比法：

由于农村宅基地属于集体土地，无法个人交易，因此农村房屋评估没有统一的市场标准。因此，农村房屋的估价通常通过对比周边房屋的买卖情况进行估算。

2. 收益法：

农村房屋的估价可以通过房屋的使用收益来进行，同时还要考虑投入成本等因素。一般来说，农村房屋的收益主要是通过租借来获得的，特别是位于城郊或城中村等地区的房屋更具有租借价值，通过租借价值可以对房屋进行估价。

3. 假设开发法：

假设开发法是指假设农村房屋被征收并用于开发后的市场价值，减去开发时的成本、税费等费用，得到的剩余价格即为房屋的估价。这种方法通常适用于具有发展、开发潜力的房屋。

4. 成本法：

成本法是指根据农村房屋在评估时需要重建或重置后的估价，即房屋建造成本加上重置费用得到的报价。这种方法在全国各个农村普遍适用。

二、房屋拆迁补偿规定

1. 拆迁补偿方式：

拆迁人应根据相关法律法规和城市规划要求，对被拆迁人进行补偿。补偿方式可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

2. 货币补偿：

货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

3. 房屋产权调换：

如果实行房屋产权调换，拆迁人与被拆迁人应根据相关规定计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，并结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

4. 公益事业用房：

拆迁公益事业用房的，拆迁人应根据法律法规和城市规划要求进行重建，或者给予货币补偿。

5. 租赁房屋：

对于拆迁租赁房屋，如果被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人应给予被拆迁人补偿。如果被拆迁人与房屋承租人无法达成协议，拆迁人应实行房屋产权调换，被拆迁人与原房屋承租人重新订立租赁合同。

6. 拆迁安置：

拆迁人应提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。

7. 产权不明确的房屋：

对于产权不明确的房屋，拆迁人应提出补偿安置方案，并经房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应向公证机关办理证据保全。