离婚时如何处理抵押的房产？

一、抵押房产的处理方式

根据离婚情况，抵押的房产可以通过以下方式进行处理：

1. 约定分割：一方获得产权，另一方进行现金补偿。

2. 均分：将房产作为夫妻共同财产进行均分。

3. 协商分配：双方协商达成分配方案。

4. 评估后分割：对房产进行评估后再进行分割。

5. 清理债权债务后分割：在清理债权债务后依法进行分割。

6. 按夫妻共同财产分割，抵押权保留：按照夫妻共同财产进行分割，但抵押权保留。

7. 离婚协议书中涉及银行贷款抵押的操作：一般情况下，离婚协议达成后，可以变更主贷人并办理贷款合同变更手续。但如果原贷款周期较长且每月还款额较高，银行可能不会同意变更主贷人。因此，在协议分割房产前，需要注意银行的要求，并采取相应的补救措施。

二、变更主贷人的注意事项

在变更主贷人或减少共同抵押人时，需要注意以下事项：

1. 银行同意变更：在离婚协议达成后，变更主贷人需要得到银行的同意，并配合办理贷款合同变更手续。

2. 考虑还款能力：如果变更后的主贷人月工资收入较低且不足每月还贷金额的2倍，银行可能不会同意变更主贷人。因此，在协议分割房产前，需要考虑主贷人的还款能力，并采取相应的补救措施。

3. 委托代理人办理手续：如果一方当事人无法到场，可以委托代理人办理变更手续。相关委托书需要办理公证。

三、离婚协议中的注意事项

为确保双方履行离婚协议，需要注意以下事项：

1. 明确不履行义务的惩罚措施：在离婚协议中应明确不履行义务的惩罚措施，以促使义务人履行义务。比如，逾期不支付房屋对价的惩罚办法、不配合办理产权变更手续的法律后果等。

2. 免契税的规定：根据国家税务总局的批复，离婚后原共有房屋产权的归属人不需要缴纳契税。因此，在办理产权变更手续时，不需要再缴纳契税。

离婚时处理抵押的房产需要注意各种情况下的处理方式和相关要求。在变更主贷人时，要考虑银行的要求和主贷人的还款能力。在离婚协议中，要明确不履行义务的惩罚措施，并注意免契税的规定。通过合理的处理方式，可以顺利解决抵押房产的分割问题。