房贷多少年还清最划算？如何选择合适的还款期限？

一、如何选择合适的还款期限

根据贷款人的年龄、房产性质、家庭收入、月供压力和长远打算等因素，可以选择合适的还款期限。具体方法如下：

1. 看贷款人年龄

贷款人的年龄不同，能够申请的贷款年限也不一样。一般来讲，贷款期限与贷款人年龄之和不得超过65岁(或70岁)。年轻人往往可以贷款到更长的年限，而中年人买房，贷款的年限则比较短。

2. 看房产性质

房产性质不同，房屋的产权年限也不同。一般而言，70年产权的房子，贷款年限≤30年；40年产权和50年产权的房子，贷款年限≤10年；私有产权转让房、拍卖房，贷款年限≤20年。买房时，一定要问清楚房产的性质。

3. 看家庭收入

贷款买房前，要对家庭的收支情况有一个清楚的认识。根据每月家庭的收入减去开支后，留下必要的储备资金。接下来，再每个月看看有多少可以用于理财。如果找不到高于期望值高于4.11%的理财项目，那么这些钱可以都用来还贷款，即可根据这个方向来选年限。

4. 看月供

一般来说，银行要求月供最好不要超过月收入的50%。如果可以的话，还是尽量控制在30%以内，否则将会降低生活质量。因此，如果想月供压力小的话，可选择30年；如果经济富裕即能够承受月供压力的话，可选择20年。

5. 看长远打算

商业贷款是有提前还款业务的。在贷款成功办理之日起，按时还款12个月以后，就可以申请提前还款。每年可以申请两次，每次是2万起的整数倍。因此，如果有长远打算提前还款的需求，可以选择较短的还款期限。

二、不同还款期限的利息和月供情况

以100万元的房贷为例，如果是20年的还款期限，本息相加最终还款需要157万元左右，每个月还款6500元；如果是30年的还款期限，本息合计190万元左右，每月还款5300元。相比之下，30年的还款期限比20年的要多30多万的利息，但每月还款额少1300元左右。

三、结合个人情况选择合适的还款期限

对于经济条件宽裕的购房者，可以选择20年，因为利息少，虽说每个月多还1000多元，但这些经济压力可以承受。对于经济条件略差的购房者来说，选择30年还款期限比较划算。根据自己的年龄、房产性质、家庭收入、月供压力和长远打算等因素，综合考虑选择合适的还款期限，以确保还款压力和利息支出的平衡。

四、提前还款的注意事项

商业贷款是有提前还款业务的，但具体规定可能会有所不同。在贷款成功办理之日起，按时还款12个月以后，就可以申请提前还款。每年可以申请两次，每次是2万起的整数倍。如果有提前还款的需求，可以咨询银行了解具体的规定和手续。

选择合适的还款期限是购房过程中的重要决策之一。根据个人的情况和需求，综合考虑贷款人年龄、房产性质、家庭收入、月供压力和长远打算等因素，选择合适的还款期限，既能够承受经济压力，又能够减少利息支出。同时，提前还款也是一种有效的还款策略，可以进一步减少利息支出。