经济适用房转商品房费用及相关规定解析

一、经济适用房转商品房费用

根据国家和省级规定，经济适用房转为商品房时，需要支付土地出让金、所得收益缴纳、印花税、契税等费用。具体计算方式如下：

1. 土地出让金：按照相关规定执行。

2. 所得收益缴纳：成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，按30%缴纳所得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益需全额缴纳。

3. 印花税：买卖双方各承担一半，税率为0.1%。

4. 契税：由买方缴纳，税率为1.5%。

5. 变更性质：经改商后，需补交综合地价款。如果是在父子直系亲属间变更，契税先交后返还。返还时间为15天至三年。变更名字经改商后，再变回原所有权人只需支付85元工本费，无其他税费。

6. 经改商后，房本拟变回原所有权人的，再次买卖交易方式费用最低。因无价差，所以不满5年的房屋不需要缴纳营业税和所得税，只需缴纳1.5%的契税。

二、经济适用房转商品房产权年限

经济适用房的土地性质为划拨，没有土地使用年限的规定。但是，再次上市交易后，按照普通商品房的年限计算，住宅使用年限为70年。目前物权法规定，住宅使用年限超过70年后可以交纳一定费用进行续期，但对于经济适用房和其他性质的房屋并没有具体规定。

三、经济适用房转商品房的自由买卖

经济适用房转为商品房后，房主可以自由买卖。业主在取得房产证5年后，可以向房管局缴纳土地收益金，将经济适用房变为全产权的商品房，从而实现自由买卖。转为商品房后，房主不再受经济适用房相关政策的约束。

对于已经住满5年的经济适用房，业主可以按照市场价格进行出售，但需要补交综合地价款。对于尚未住满5年的经济适用房，政策规定不允许按市场价格出售，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

经济适用房转商品房的自由买卖为房主提供了更多的选择和灵活性，同时也促进了房地产市场的发展。

经济适用房转商品房的费用及相关规定对于购房者来说是非常重要的信息。购房者在进行经济适用房转商品房时，应该了解清楚相关费用的计算方式，并遵守相关规定。同时，经济适用房转为商品房后的自由买卖为房主提供了更多的权利和选择，也为房地产市场的发展注入了新的活力。