二手房购买要注意的问题及实地看房技巧

一、购买二手房要注意的问题

在购买二手房时，有几个问题需要特别关注。

1. 房屋抵押情况

首先要确定房屋是否处于抵押状态，如果是的话，需要先解抵押才能进行交易。房产证是房主对房屋所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易存在较大风险。因此，最好选择有房产证的房屋进行交易。

2. 共有产权人

有些房屋存在多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有等。在购买时，买受人应与全部共有人签订房屋买卖合同。如果只与部分共有人签订合同，未经其他共有人同意，合同一般是无效的。

3. 是否在租

一些二手房在转让时可能存在租赁问题。如果买受人只关注房产证和过户手续，而忽视了是否存在租赁，可能会得到一个不能即时入住或使用的房产。因为大部分国家都认可“买卖不破租赁”的原则，即房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。

二、实地看房技巧

在实地看房时，有几个技巧可以帮助买受人更全面地了解房屋情况。

1. 不问房东问警卫

可以与小区管理员或警卫交流，他们对小区的基本情况了解更多，能够客观、准确地告知买受人房屋的相关情况。

2. 不看晴天看雨天

如果看房的季节有雨，可以去小区周围转转，观察排水系统是否良好，避免以后遇到小区积水问题。

3. 不看电梯看楼梯

观察楼梯的环境卫生和通畅情况，可以了解小区物业管理是否尽责，服务是否完善。

4. 不看白天看晚上

入夜看房可以考察小区的安全情况，如物业是否重视安全、是否有定时巡逻等。

5. 看窗外

观察房屋通风情况，窗外是否对着他人家的排气孔，避免呼吸到废气。同时也可以感受屋内是否潮湿、有霉味，判断空气是否流通。

6. 看朝向

好的朝向可以保证房屋有充足的阳光照射，南向朝向接受阳光最多，时间最长，南偏东、南偏西也有阳光进入。

7. 看户型

好的户型通风充足，不需要借助通风设备。一个好的户型应具备格局方正、开间进深合理、没有暗间、房间大小适中、动线合理等特点。

8. 看采光

观察房屋是否明厨明卫，即每个房间是否都有窗户；同时也要考虑阳光照射时间。此外，周边是否有高大建筑物也会影响房屋的采光情况。

9. 看天花板

观察天花板是否有水渍或漆色不均匀的现象，这可能意味着存在漏水问题。如果可能，可以卸下灯具，观察吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等情况。

以上是购买二手房时需要注意的问题以及实地看房的技巧，希望能帮助到买受人更好地选择理想的房屋。