共有产权房抵押贷款的限制及解决方法

一、共有产权房不能直接抵押贷款

根据目前的规定，共有产权房并不能用于抵押贷款。因为房屋的产权是购买者与政府共有，购房人只能按照政府份额享有共有产权住房的占有、使用、收益和处分权利。这就限制了共有产权房作为抵押物的使用。

二、购买政府份额转化为商品住房产权

虽然共有产权房不能直接抵押贷款，但如果有贷款需求，购房者可以先按市场价格购买政府份额，获得商品住房产权。这样就可以将共有产权房转化为商品住房产权，按照商品住房产权的方式申请贷款。

三、共有产权房的限制和保障

共有产权房属于政策性商品住房，供应、持有和转让等环节都体现了保障功能。政府提供地价和政策等支持，取得房屋的产权份额，购房人支付其享有产权份额对应的房款，依规占有和使用共有产权住房。基于按份共有的性质，共有产权住房的出租或出售等收益、处分权利，须由按份共用权人依法依约行使，并实施一定的限制措施。

四、共有产权房的优点

共有产权房通过共有产权的购房方式，使得购房者支付一部分钱就能解决住房问题，是由政府与个人共同出资购买，而且价格要比市场价要低。这样普通购房者的买房负担就会显著下降，而政府的去库存任务也能很好地完成。一旦后期购房者的经济足够，还能够将归属政府那部分的房产权赎回，实现全产权房的购买，而使得购房者对房子拥有所有产权。

五、共有产权房的缺点

共有产权房的共有产权制度具有一定的社会保障成本高和潜在风险。由于所有权的比例归属特性，购房者以个人是产权部分所有者而擅自主张把房屋卖给利益相关者而从中牟利国家资产时，政府可能无法有效干预。此外，共有产权房对于购房者的出资比例是没有明确限制的，可能会存在谎报收入等问题。

共有产权房不能直接抵押贷款，但可以通过购买政府份额转化为商品住房产权后再申请贷款。共有产权房的优点是降低了购房者的负担，但也存在社会保障成本高和潜在风险等缺点。购房者在选择共有产权房时需要充分了解相关政策和限制，做出明智的决策。