二套房契税比例及认定标准详解

一、二套房契税比例

根据国家规定，个人购买家庭第二套改善性住房的契税比例如下：

- 面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

- 面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

二、二套房契税计算方法

根据房本满五年和首套面积的不同，二套房契税的计算方法如下：

1. 房本满五年：

- 普通住宅：面积小于90平方米，契税为1%；面积在90-140平方米之间，契税为1.5%；面积大于140平方米，契税为3%。

- 卖方名下唯一一套房产，个税为1%。

- 卖方名下唯一一套房产，个税免交，营业税免交。

- 非普通住宅：契税为3%，个税同上，营业税差额征收。

2. 首套面积在90平方米以下，契税为1%。

首套面积在90平方米以上，契税为1.5%。

二次购房契税为3%（不论面积大小）。

三、二套房认定标准

根据购房者的购房记录和贷款情况，二套房的认定标准如下：

1. 全款买过一套房或贷款买房，算作首套房。

2. 贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算作首套房。

3. 夫妻一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算作二套房以上。

4. 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房，若贷款未结清，算作二套房。

5. 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，算作首套房。

6. 当地暂不具备房屋登记系统的查询条件，银行尽职调查核实购房人已有一套住房，再贷款买房，算作首套房。

7. 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，再贷款时，算作首套房。

8. 个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房，算作首套房。

9. 夫妻一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款，算作首套房。

10. 个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，再贷款认定为二套房以上。

根据国家规定，个人购买家庭第二套改善性住房的契税比例根据面积大小而定，同时根据购房记录和贷款情况来认定是否为二套房。购房者在购买二套房时，应了解相关政策，以便合理规划自己的购房计划。