满五不唯一的税费计算方法及应交税种解析

一、契税

根据购房面积和是否为首套房，契税的税率有所不同。首套购房90平米（含）以下的税率为1%，90平米以上为1.5%；二套购房的税率为3%。计算契税时，如果网签价大于最低过户指导价，则契税=（网签价-本次增值税）×税率；如果最低过户指导价大于网签价，则契税=最低过户指导价/1.05×税率。

二、增值税及附加

产权满两年的普通住宅房免征增值税，非普通住宅按照差额征收，计税价格为网签价或最低过户指导价除以1.05。计税率为5.6%（远郊区县为5.5%）。产权不满两年的房屋，计税价格同样为网签价或最低过户指导价除以1.05，计税率为5.6%（远郊区县为5.5%）。

三、个人所得税

个人所得税的计算公式如下：

1）房屋在交易时缴纳的最低成交价格大于网上签订合同时约定的房屋价格：

个人所得税 = （网上签订合同时约定的房屋价格 - 本次购房的增值税费和附加价值 - 原本的价值 - 原本的契约税费 - 网上签订合同时约定的房屋价格×10% - 贷款时的利息）×20%

2）房屋在交易时缴纳的最低成交价格小于网上签订合同时约定的房屋价格：

个人所得税 = （房屋在交易时缴纳的最低成交价格/1.05 - 原本的价值 - 原本的契约税费 - 附加价值 - 房屋在交易时缴纳的最低成交价格×10% - 贷款时的利息）×20%

需要注意的是，如果房屋的房本年限不满五年，一定会收取个人所得税。差额个税可以追溯到购房时的发票上所写的房屋成交价格，并提供购房时收取契约税费的发票凭证或契约税费减免通知单。全额个税则无法追溯到购房时的发票上，但同样需要提供购房时收取契约税费的发票凭证或契约税费减免通知单。

满五不唯一的税费计算方法包括契税、增值税及附加和个人所得税。购房者需要根据具体情况进行计算，并按规定缴纳相应的税费。