二手房土地出让金由谁承担？土地增值税如何计算？

一、土地出让金由谁承担？

根据《城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的二手房转让时，土地出让金通常由买方承担。这是因为买方在购买二手房时，需要办理土地使用权的转让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。当然，如果合同中有特别约定，也可以由卖方承担土地出让金。

二、土地增值税的计算方法

土地增值税是指在二手房转让过程中，根据转让房地产所取得的增值额来计算的税款。具体计算方法如下：

1. 计税依据：转让房地产所取得的增值额。增值额是指纳税人转让二手房所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。

2. 扣除项目金额：主要包括以下三部分：

- 取得土地使用权所支付的金额：指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

- 房屋及建筑物的评估价格：评估价格是指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

- 其他扣除项目金额：包括在转让环节缴纳的税金、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用等。

3. 税率：土地增值税采用四级超率累进税率，税率为30%或60%。

三、21号文件的特殊情况

根据21号文件的规定，对于无法取得评估价格的情况下，但能提供购房凭证的纳税人，可以按照所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算土地增值税。

二手房土地出让金通常由买方承担，土地增值税的计算方法涉及扣除项目金额的认定。对于无法取得评估价格的情况下，可以按照21号文件的规定进行计算。购买二手房时，买卖双方应当了解相关规定，以避免纠纷的发生。