二手房贷款规定及影响因素解析

一、银行对于二手房贷款的规定

根据银行的规定，一般超过20年的二手房基本不放贷，个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。对于优质学区房可以适当放宽到25年以内。一般来说，二手房贷款的年限和房龄相加不得大于30年。

二、房龄对贷款的影响

1. 申请商业贷款：二手房的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响，最长不超过30年。对于房龄比较老的二手房，银行批贷的可能性较低。贷款年限的计算公式为：贷款年限=50-房龄（各银行间有差异）。同时，贷款人年龄也会影响贷款年限，计算公式为：贷款年限=65-贷款人年龄（部分银行是70-贷款人年龄）。

2. 申请公积金贷款：二手房贷款年限不得超过20年，贷款年限与房龄之和不得超过40年。如果二手房超过20年，所能贷款年限也会相应降低，如果房龄超过40年将不能获得贷款。

三、贷款期限规定

1. 二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年。

2. 二手房的房龄不能超过15年。

3. 贷款到期日不能超过土地使用的到期年限。

4. 贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁。

二手房的贷款规定主要受房龄和贷款人年龄的影响。房龄越老，贷款的年限越短，甚至可能无法获得贷款。因此，在购买二手房时，除了考虑房龄外，还需注意其他因素对房产价值的影响，如地理位置、交通、生活设施等。