小区物业不好能换物业吗？如何判断物业好坏？

一、小区物业能否换掉

如果小区物业不好，业主是有权利换掉物业公司的。具体的流程如下：

1、召开业主大会，就物业管理问题进行投票表决，三分之二的业主以上同意，即可换掉物业公司。

2、由业委会负责物业管理的招标事项，拟定管理的规范和费用标准，做标书。

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标。

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允。

5、评标，并选出中标的物业公司。

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决。

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

8、表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。

二、判断物业好坏的方法

1、房屋的维修与修缮管理：时常对房屋及设备的维护管理，使得房屋及设备正常使用，减少自然淘汰，维护产权人、使用人的合法权益。

2、公共区域整洁度：小区公共区域整洁度反映了物业对小区的维护情况。注意观察绿化草坪是否被修剪，路面是否有垃圾，垃圾桶是否及时清理。

3、绿化管理：严格制定和实施小区内的绿化管理条例，营造出绿色的、清新的小区环境。

4、治安管理：对房屋建筑及设备设施的安全管理，以及产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并严格落实安全措施。

5、物业的反应速度：小区物业应保证24小时有人值班，及时处理维修和业主投诉。

6、小区安全防卫级别：保安和业主是否熟悉，保安的巡逻频率，围墙是否安装防盗监控设施等都是判断物业安全防卫的重要指标。

通过以上方法，业主可以判断物业的服务水平和质量，并有权利换掉不满意的物业公司，提升小区的管理水平和居住环境。