公共维修基金和物业费的区别及使用规则

公共维修基金和物业费是小区业主需要缴纳的两种费用，但它们在使用所有权和使用流程上有所不同。

一、费用的使用所有权不同

房屋维修基金是业主在入住之前就应该缴纳的一笔费用，一次性缴纳。入住后，业主不需要再次缴纳。房屋维修基金由业主委员会或者社区的房管局统一保管，使用权在于全体业主。只有在房屋保修期满或者社区房屋需要大修时，才能使用维修基金。

物业费是在业主收房以后开始缴纳的费用，可以按月、季度或年缴纳。物业费的使用权在物业公司手中，业主不能无故拖欠物业管理费。如果物业费的征收不合理或物业公司服务不到位，业主委员会有权决定物业公司的去留。

二、费用的使用流程不同

使用公共维修基金需要经过一定的流程。首先，业主委员会提出申请，并通知全体业主。在获得2/3业主同意的情况下，经过审核和批准后，才能使用维修基金。

物业费主要用于社区的日常维护和管理。如果社区的公共部分只需要进行小修小补，物业公司可以使用物业费来进行维护。

三、维修基金的使用范围

维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。公共部位指由单幢住宅内业主或与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施、设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性的车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。

不能使用维修基金的情况

以下情况不能使用维修基金：1、应由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；2、应由相关专业经营单位承担的管线和设备的维修、养护费用，如供水、供电、供气、供热、通信、有线点宽带数据传输等；3、因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；4、根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的维修和养护费用。

公共维修基金和物业费在使用所有权、使用流程和使用范围上存在一定的差异。业主在缴纳费用时，需要了解相关规定，以便维护自己的权益。