如何准确计算房龄

房龄和土地使用年限的计算方式不同。计算房龄的时候是从竣工时间开始算起的，土地使用年限是从批地时间算起的。购房者想要了解准确的房龄必须先知道这两个时间点。购房者可以通过看房产证的方式判断房龄，但有的房产经过多次买卖，时间并不准确，这个时候就要房东带着你去国土局查档了，这个时间点是最准确的。

一、从竣工时间计算房龄

购房者可以通过查看房产证上的竣工时间来计算房龄。竣工时间是指房屋建设完工并取得竣工验收合格证书的时间。房龄的计算是从竣工时间开始算起的。例如，一个小区的竣工时间是2010年，到2020年的时候，这个小区的房龄就是10年。

二、从土地使用年限计算房龄

土地使用年限是指土地使用权的有效期限，一般为70年。购房者可以通过查看房产证上的土地使用年限来计算房龄。例如，一个小区的土地使用年限是2000年批地，到2020年的时候，剩余土地使用年限就是70-(2020-2000)=50年。

三、通过观察判断房龄

购房者有时无法一下子判断是否要买这个房子，所以也就不方便让房东查询。这个时候可以通过观察房屋外观和厨卫装修等方式大致判断房龄。

通过楼房外观判断，红墙砖瓦多为上世纪八十年代至九十年代的建筑。水泥外粉墙面多为九十年代初的建筑，外墙用墙漆或瓷砖进行装修的多为九十年代中后期之后的建筑。

通过厨卫观察，很多二手房出售前会翻新，但厨卫的装修还是难以改变的，所以可以通过厨卫地板颜色、磨损程度等判断。

四、大龄二手房不受欢迎的原因

1、影响贷款年限：银行在批贷的时候会查询二手房的房龄，房龄越老贷款年限就越短，在总还款额一定的情况下，还贷压力就会比较大。甚至有些银行会直接拒绝为大龄二手房放贷。

2、居住舒适度降低：房龄越老可能出现的问题也就越多，比如墙体剥落、房屋漏水都是老房子会出现的问题，如果需要修理，维修费用也不少。而社区的规划、停车位、物业管理等也与现在的小区无法比拟，给生活带来诸多不便。

3、影响土地使用年限：房屋所有权是永久的，但土地使用权是有年限的，住宅性质的土地使用年限一般为70年。如果购买的二手房房龄过大，剩余土地年限就很少了，到期后办理续期还要缴纳土地出让金等费用。