商住两用房产权年限及相关注意事项

商住两用房是一种既可以居住又可以办公的房产类型，其产权年限一般只有40年或50年。根据《物权法》相关规定，住宅建设用地使用权期满后可以自动续期，但“非住宅建设用地土地使用权”则不能自动续期。因此，商住两用房相对于普通住宅来说，存在较高的隐性成本。

一、商住两用房的特点

1. 商住两用房的优势

商住两用房可以注册公司，既可以居住也可以办公，不受限购政策限制，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。

2. 落户和学位问题

商住两用房不能落户，也没有学区派位，这对于有落户需求或有子女上学的购房者来说是一个不利因素。

3. 未来使用费用不确定

商住两用房如按公建用途规定，水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。购房者在购房时应咨询开发商，了解清楚未来的使用费用。

4. 贷款条件的限制

购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另外，50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成的按揭。

5. 交易税收

如果是140平方米以下的普通住宅，只需交1.5%的契税。但如果是商务办公房，则需要交3%的契税和5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税。此外，商务办公房的按揭贷款比例和年限一般较低，只有6成10年。

二、购买商住两用房的注意事项

1. 了解产权年限

在购买商住两用房时，要了解清楚产权年限，以免产权到期后面临续期问题。

2. 考虑落户和学位问题

商住两用房不能落户，也没有学区派位，购房者需要考虑自己的实际需求和子女教育问题。

3. 咨询使用费用

商住两用房的使用费用未来不确定，购房者应在购房时咨询开发商，了解清楚水、电、暖等费用的收费标准。

4. 了解贷款条件

购买商住两用房的贷款条件有限制，大多不能申请公积金贷款，购房者需要提前了解清楚贷款政策。

5. 注意交易税收

购买商住两用房时要注意交易税收，商务办公房的税收较高，购房者需要计算好税费成本。

购买商住两用房需要考虑产权年限、落户和学位问题、使用费用、贷款条件和交易税收等因素。购房者在购房前应充分了解相关信息，做出明智的决策。