法拍房流程和注意事项

一、的流程

参加竞拍的个人需缴纳保证金，不低于房产评估价的5%。竞拍者前往拍卖机构办理手续，竞拍成功保证金充当房款，不成功则退回。拍卖成交后，拍卖机构制作成交确认书及拍卖报告。拍卖成功后，向人民法院提交确认书及相关材料。

二、的来源

1. 商业贷款产生的：购房者贷款买房后，没有在规定的时间内还清贷款，银行有权提出民事诉讼，通过拍卖购房者的住房来补齐贷款。

2. 民间借贷产生的：将房产作为抵押，向他人借款并写下借款凭证，但在规定时间内无法还款。放贷者有权向法院发起诉讼，要求拍卖借款人的房子来偿还债务。

3. 司法没收产生的：某人触犯法律，法院根据法律法规判决没收个人财产，若财产中包括不动产，法院有权将房子进行拍卖，拍卖得的房款收归国库。

4. 无主财产的：房产长期没有人认领，不属于某个人且没有登记。这种情况极少发生，但也可以将其用于拍卖。

三、购买的注意事项

1. 房产属性：要注意房屋的年限、土地出让性质以及是否拿到房产证。对于划拨土地的房屋，二次交易时需要补交土地出让金。对于预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能会面临二次纠纷。

2. 产权共有情况：要了解拍卖房产是否存在夫妻双方共有产权，是否有第一债权人之外的其他债权人，如长期租赁合同，是否被其他机构查封。

3. 抵押情况：要了解拍卖房产是否有抵押，如果有抵押，要清楚是否可以办理解押。如果无法解押，未来可能面临债务偿还风险。同时要注意是否有优先购买人，是否会影响自己的竞拍。

4. 税费和欠费：要查看拍卖房产是否存在大量税费和欠费，包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费等。同时要查看房屋现状和破坏状况，以免未来需要大量修缮支出。

购买需要特别注意房屋的风险，以上几个方面是购买时需要重点关注的内容。