借名买房产权归属问题解析

一、不涉及第三方利益的情况

根据不动产的登记制度，登记仅仅是物权的公示方法，并不能真实体现物的归属情况。因此，在不涉及第三人利益的情况下，应保护实际购房人的合法权益。实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议，依照协议约定，实际购房人应为房屋的所有权人。在司法实践中，可以从涉诉房屋产权证登记、购房款及相关税费支付、房屋长期支配使用、房屋出卖方的证明等方面来确定真正权利人。

二、涉及第三方利益的情况

当被借名人将房屋登记到自己名下后，未经权利人许可，再将房屋卖给不知情的第三人时，涉及到了善意取得的问题。根据我国《物权法》的规定，善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续后，取得了房屋的所有权。即使登记情况并非真实，但只要第三人基于信任做出了交易行为，法律应予以保护。原权利人可以要求登记购房人进行赔偿。

三、非法情况下的房屋权属认定

如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为，应认定其行为无效。对于规避法律的行为，虽然缺乏合法性的基础，但不能当然否认其效力，而应综合分析其目的、内容以及后果。如果行为在目的、内容、后果上是违法的，就认定其行为违法。

在购房行为合法的情况下，借名买房产权归属主要分是否涉及第三方利益。对于不涉及第三方利益的情况，应保护实际购房人的合法权益；而涉及第三方利益的情况下，善意第三人支付合理价款并办理过户手续后，取得了房屋的所有权。对于违法行为，应认定其行为无效。购房人在进行借名买房时，应了解相关法律规定，避免违法行为的发生。