买房交的定金和订金哪个可以退？

一、定金与订金的区别

根据《合同法》和《担保法》的规定，定金与订金有以下区别：

1. 担保性质：定金具有担保性质，而订金只是预付款或先期支付行为。

2. 合同效力：定金合同不成立或不生效，不影响主合同的效力；而订金合同是主合同的一部分，未交付订金则主合同不成立。

3. 法律后果：给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应双倍返还定金。而交付或接受订金的一方不履行合同债务，不发生丧失或双倍返还订金的后果，订金仅可作预付款或损失赔偿金。

二、定金的退还规定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款，因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，出卖人应将定金返还买受人。

而根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用。

如果因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，出卖人应将定金返还买受人。

三、订金的退还规定

相比定金，订金在法律上没有明确的退还规定。一般情况下，如果购房合同成立并履行，订金将作为房价款的一部分。但如果购房合同未能成立，双方可以协商退还订金的方式。

需要注意的是，合同中如果明确写明了“订金”，一方违约时，另一方无权要求其双倍返还，只能要求返还原额。

购房交的定金和订金在退还规定上有所不同。定金因不可归责于双方的事由导致合同未能订立时，出卖人应将定金返还买受人；而订金在法律上没有明确的退还规定，一般情况下作为房价款的一部分，但双方可以协商退还方式。

购房时，建议双方在合同中明确约定定金和订金的退还规定，以避免可能的纠纷。