房屋维修基金的使用方法及要求

房屋维修基金的使用方法和要求是指在物业保修期满后，用于房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金。下面将详细介绍房屋维修基金的使用方法和要求。

一、使用方法

1. 使用建议的提出和讨论：物业服务企业可以提出使用建议，如果没有物业服务企业，则由相关业主提出使用建议。

2. 使用建议的讨论和通过：维修基金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主讨论通过使用建议。

3. 使用方案的实施和申请：物业服务企业或相关业主组织实施使用方案，并持有关资料向房地产主管部门申请列支，经房地产主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

4. 维修资金的划转：专有管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

二、使用要求

1. 专项维修资金的用途限制：房屋维修基金是专项用于房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。

2. 使用范围：房屋维修基金主要适用于房屋大修，对于个别房屋的小修是不能使用维修基金的。但是对于漏雨等小修的房屋，维修费是包含在物业费里的，物业让业主摊钱是不对的，除非合同里做了特别约定。

3. 使用权限：专项维修资金属于业主所有，其筹集和使用必须经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可进行，物业单位不得擅自处分、挪用。但是像电梯、消防设施等涉及到公共安全的共有设施设备需要维修改造，可走简易程序。

4. 简易程序：经质检、消防等相关行政主管部门书面确认及业委会书面同意后，物业可以直接申请使用。

根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，房屋维修基金的使用要求和限制是必须遵守的。只有在业主的同意和相关部门的审核下，才能使用维修基金进行房屋维修和改造。

三、分摊规定

根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊方式如下：

1. 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

2. 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

3. 售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

对于尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

房屋维修基金的使用方法和要求需要严格遵守相关规定，确保资金的合理使用和公平分摊。