二手房买卖合同效力及注意事项

一、审查合同是否存在无效或可撤销的情形

根据《合同法》第四十四条，依法成立的合同自成立时生效。因此，在确定二手房买卖合同的效力前，需要审查合同是否存在无效或可撤销的情形。这包括合同是否符合法律规定，是否存在违约行为等。

二、审查转让人是否享有出卖房屋的实体权利

在购买二手房时，需要审查转让人是否享有出卖房屋的实体权利。具体来说，需要注意以下几点：

1、房屋的所有权人出卖房屋的：应注意审查出卖人是否与房屋产权证或其他房屋合法来源证明文件上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

2、委托或代理出卖的：应注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。

3、共有房屋出卖的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。

三、审查二手房的实际状态

在购买二手房时，还需要审查房屋的实际状态。具体来说，需要注意以下几点：

1、转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋。

2、转让的房屋是否属于经济适用房，因为经济适用房的转让规定各地不同，需要明确该房屋是否属于可转让的范围。

3、转让的房屋是否被依法查封，如果房屋在转让合同签订前依法被查封，合同可能会被法院认定无效。

购买二手房时需要注意合同的效力以及转让人是否享有出卖房屋的实体权利，同时还要审查房屋的实际状态。只有在合同有效且转让人具备出卖房屋的实体权利的情况下，才能确保二手房买卖合同的效力。