二手房买卖合同无效的处理方式及合同有效性问题解析

一、处理二手房买卖合同无效的三种方式

1. 约定合同生效条件

双方可以在买卖合同中约定合同生效的条件，例如等卖方的二手房房屋所有权证办理完毕并解除抵押后具备上市交易条件后，买卖合同生效。根据《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。

2. 签署意向协议书

双方可以先不签订买卖合同，而是签署购买二手房房屋的意向协议书，明确待二手房房屋办理完毕产权证具备过户条件后再签署商品房买卖合同。

3. 转让原合同权利义务

卖方可以将与开发商签订的二手房房屋买卖合同中的权利义务一并转让给买方，并通知开发商办理转让的批准、登记手续。具体操作是到二手房房屋行政管理部门办理预售登记手续，以使双方的转让行为合法有效。

二、未拿到房本的买卖合同是否有效

根据《城市房地产管理法》第38条规定，“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。然而，市高院的《指导意见》认为，该规定不属于最高人民法院关于合同无效的相关解释，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。对于将来可能取得所有权的房屋的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。卖房人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，导致买房人无法过户，应承担相应的违约责任。

处理二手房买卖合同无效的方式有约定合同生效条件、签署意向协议书和转让原合同权利义务。未拿到房本的买卖合同在法律上并不算无效，卖方应承担违约责任。买卖双方在签订合同时应谨慎考虑各种情况，以避免合同纠纷的发生。