新房和二手房的房贷差别及注意事项

一、首付款及贷款额度

新房和二手房在办理房贷时计算首付款的方式不同。新房按照房屋总价乘以相应的首付比例来计算，首套房可高达房屋总价的7-8成。而二手房的可贷款额度受到评估价格和房龄的影响，一般较新房较低。二手房可贷款额度=评估价-评估价×首付比例；二手房净首付款=成交价-可贷款额度。

二、贷款年限

新房和二手房在办理贷款时的贷款年限也有差异。一般来说，新房的贷款年限较长，最多可达30年；而二手房的贷款年限相对较短，受房龄限制，很多时候不到30年。二手房的房龄越老，贷款年限就越短。

三、税费

购买新房和二手房都需要缴纳税费，但二手房需要缴纳更多。购买新房时需要缴纳契税、房屋维修基金、物业费和取暖费等；而二手房需要缴纳契税、个人所得税、贷款担保费、中介费等主要费用。此外，新房和二手房的契税征收标准一样，但计税价不同。

贷款买二手房要注意的地方

1、贷款额度：购买二手房的购房者在申请房贷前需要了解自己能贷多少钱。一般商业贷款的贷款额度最高约为市场价的70%～80%（各地政策不同）。但需要注意的是，二手房贷款除了要参考合同价，还需要看房子的评估价值，最后取两者之间的低值作为贷款基数。因此，二手房评估价往往低于合同价，购买二手房的朋友需要准备更多的首付款。

2、还款能力：申请房贷时，需要评估借款人的还款能力，收入证明是重要的评判标准。对于已婚人士，可以夫妻双方同时开具。此外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。一般银行要求的贷款月供金额占月收入的30%-50%。

3、贷款利率：不同银行的贷款利率不一样，虽然按照中国银行的规定执行，但不同贷款银行会在基准利率上进行上调。另外，首套房和二套房的贷款成数及利率也不同，具体内容按当地银行规定为准。

购买新房和二手房在办理房贷时有一些差别，购房者需要根据自身情况选择适合的方式，并注意贷款额度、还款能力和利率等方面的问题。