商铺投资回报率计算方法及应用范围分析

一、租金回报率的计算方法

商铺投资回报率的计算主要考虑租金回报率，常用的计算方法有以下几种：

1. 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价。这种方法计算简便，适用于一次性付款的情况，但对按揭贷款购房的回报情况不太适用。

2. 租金回报率法：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。该方法考虑了租金、价格和前期主要投入，可估算资金回收期长短。

3. 租金回报率分析法：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价。这种方法考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

4. 内部收益率法：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)。该方法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

二、不同方法的优缺点

1. 租金回报率的计算简便，但只考虑了租金和房价，应用范围较窄。

2. 租金回报率法考虑了租金、价格和前期主要投入，适用范围广，但未考虑前期的其他投入和资金的时间效应。

3. 租金回报率分析法考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法，但没有考虑全部的投入与产出。

4. 内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素，可以与租金回报率结合使用，但未来租金的涨跌是个未知数。

三、商铺投资回报率的一般考虑值

商铺投资回报率的考虑值一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然，不同的商铺情况也不同。

商铺投资回报率的计算方法有多种，每种方法都有其优缺点。在实际应用中，可以根据具体情况选择合适的方法进行计算。同时，商铺投资回报率的考虑值可以作为参考，但具体情况还需综合考虑。