地下室面积是否计入建筑面积？新规范解答

一、新规范下的建筑面积计算

根据新版《规范》，地下室、半地下室的面积应按其结构外围水平面积计算。具体而言，结构层高在2.2米及以上的地下室应计算全面积，而结构层高在2.2米以下的地下室则应计算二分之一面积。这一规定颠覆了以往地下室不计算建筑面积的旧规范。

此外，建筑物的架空层和坡地建筑物的吊脚架空层，如果结构层高在2.2米以下，也应计算二分之一面积。而顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.1米及以上的应计算全面积，结构净高在2.1米以下的应计算1/2面积。

二、建筑面积的组成部分

建筑面积由有效面积和结构面积组成，有效面积又包括使用面积和辅助面积。具体而言，建筑面积=使用面积+辅助面积+结构面积。使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和，而辅助面积指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如楼梯、走道、厕所、厨房等。结构面积则指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占面积的总和。

三、建筑面积的分类

根据使用目的的不同，建筑面积可以分为多个类别。一种常见的分类是根据建筑物的地上和地下部分来划分，即总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积。通常情况下，地下室用作车库、设备用房等用途的，其建筑面积不计入容积率；而用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用途的地下室，则按0.6系数折算后计入容积率。

四、地下室面积计入容积率的规定

根据《厦门市土地增值税清算管理办法》的规定，地下室停车位等不计入容积率。但对于其他用途的地下室，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中。

根据新规范，地下室面积应计入建筑面积，具体计算方法根据结构层高的不同而有所区别。建筑面积的计算包括有效面积和结构面积，而有效面积又包括使用面积和辅助面积。根据使用目的的不同，建筑面积可以进行分类。对于地下室面积是否计入容积率的问题，具体规定根据地下室的用途而有所不同。