房产评估原则和交易形式详解

房地产评估是确定房地产市场价格的重要手段，它遵循一定的原则。首先是供需原则，房地产的价格由供给和需求的均衡点来决定，供小于求时，价格上升，反之下降。其次是替代原则，同一市场上效用相同或相似的房地产价格一致。最有效使用原则是以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。贡献原则是收益法和剩余法的基础。合法原则要求房地产评估必须在法律规定的条件下进行。估价时点的原则是指估价时间是一个具体的日期，估价额是该日期的价格。

一、房地产交易形式

房地产交易形式主要包括房产买卖、房屋租赁、房产互换、房产抵押和二手房买卖。

1. 房产买卖

房产买卖是房地产交易的典型类型，它不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。房产买卖包括集体房产的买卖、国有房产的买卖和私有房产的买卖。

2. 房屋租赁

房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动，并由承租人向出租人支付租金的行为。

3. 房产互换

房产互换是指房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，按照有关政策和程序，根据交换房产为主，货币补偿为辅的以物易物的一种交易行为。

4. 房产抵押

房产抵押是通过第三方房产证办理抵押贷款的一种交易形式，需要经过所有有权人的签字。手续办理比较复杂，一般较少使用。

5. 二手房买卖

二手房买卖是指根据房改政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售。包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房，按照成本价或者标准价购买的安居工程住房，集资合作建设的住房，按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房，以及按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。

房地产评估遵循一定的原则，包括供需原则、替代原则、最有效使用原则、贡献原则、合法原则和估价时点的原则。房地产交易形式包括房产买卖、房屋租赁、房产互换、房产抵押和二手房买卖。了解这些原则和形式有助于更好地进行房地产交易。