影响房屋评估存在的问题及解决方法

房屋评估是征收拆迁工作中必不可少的一环，然而目前存在一些问题影响了房屋评估的准确性和公正性。

一、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价。然而，这种计算方法与市场价格的确定方式不符合，不能准确反映房屋的真实价值。

二、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算由政府认定的估价机构进行，这种政府行为无法摆脱政府的干预，不能准确反映市场房屋价格变化。甚至还存在政府及其部门有意压低基准价的行为。

三、房屋拆迁补偿价存在的问题

现行的房屋拆迁补偿价往往只能反映房屋本身的有形状态价，无法正确反映房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产的价值。因此，补偿价往往偏低。

影响房屋评估的因素

1、房屋结构和成新程度：房屋的结构类型和使用时间的长短都会影响房屋的补偿价格。一般来说，钢结构的价值高于钢筋混凝土结构，而砖混结构和木质结构的价值较低。房龄越高，价值越低。

2、房屋用途：房屋的用途不同，补偿也不相同。商业性用房的价值高于住宅用房，而工业用房的价值较低。

3、房屋区位：房屋的价值更多取决于其所处的区位。同样的房屋在好地段和不好地段的价值差距很大。

解决方法

评估机构需要独立客观公正地对房屋进行评估，摆脱政府的干预。同时，评估方法应该更加科学合理，能够准确反映房屋的真实价值。此外，补偿价应该综合考虑房屋的有形和无形价值，确保被征收人的权益得到合理保护。

影响房屋评估存在的问题主要包括估价方法的不准确性、房屋基准价格的政府干预以及补偿价未体现土地价值等。评估机构需要独立客观公正地对房屋进行评估，并采用科学合理的方法来确定房屋的真实价值。