房屋评估的方法和影响因素

一、委托房屋评估的流程

想要进行房屋评估，首先需要委托有资质的房地产估价单位。具体流程如下：

1. 咨询和了解：委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅相关文件，了解房屋评估的相关知识。

2. 出具委托书：委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如果估价单位没有异议，就可视为接受委托。

3. 提供资料：委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等。

4. 实地勘察：委托方与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

5. 评估报告：估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月后，委托方可领取房屋土地评估报告书。

二、房屋评估的方法

房屋评估常用的方法有成本法、重置成本法、市场比较法和剩余法。

1. 成本法：核算取得土地的各项成本费用，剔除不正常因素影响的价值，累积正常成本费用后加上资本利息和投资利润，得出土地使用权价值。

2. 重置成本法：测算按照市场标准重新建造房屋所需成本，考虑资金利息和开发利润，得出完全重置成本价，再根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，得出房屋的评估价值。

3. 市场比较法：挑选市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。

4. 剩余法：当房地产总价已知或可以测算出来时，通过测算土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后得出房产价值或土地使用权价值。该方法常用于房屋或土地的单项估价。

三、影响房屋评估的因素

房屋评估受到多个因素的影响，包括：

1. 房屋位置：房屋所处的位置不同，价格也会有所不同。交通方便、距离市中心较近的位置价格自然较高。

2. 使用年限和小区管理及配套设施：越近的房屋、配套设施越齐全的小区、管理越到位的房屋价格越高。

3. 朝向和结构：同一栋楼里同等户型不同朝向的房屋价格会有差异。

4. 内部装修程度：房屋内部装修程度对房屋的评估也有影响，装修好的房屋价格会高于装修较次的房屋。

了解房屋评估的方法和影响因素对于买卖房屋、贷款抵押等方面都具有重要的参考价值。