大产权房与小产权房的区别及影响

一、产权证的颁发部门不同

大产权房是指从开发商手中购买的已经交纳土地出让金的房产，包括商品房、公寓、已购公房和经济适用房。大产权房可以取得由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，购房者可以通过交易，取得房屋的合法所有权，并依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村委会颁发，也叫做“乡产权房”。小产权房实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

二、合法性不同

大产权房的房产证受法律保护，房地产开发商拥有《土地使用证》和《预售许可证》，在相关部门备案，国家承认并保护大产权房。而小产权房的房产证是乡政府或村政府颁发的，开发商没有取得《土地使用证》，因此小产权房不受法律保护。

三、办理抵押贷款不同

大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成。而小产权房在一般的商业银行都无法抵押，只有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押。小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让。

四、购买方式不同

购买大产权房，购房者可以全款购买也可以贷款购买。贷款买房的可行性较高，购房者可以先交首付，再还贷款。而购买小产权房必须全款，因为国家不承认小产权房的房产证。因此购买小产权房，银行不予贷款。

小产权房的类型

1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。