商品房合同违约金起诉期限及适用规则解析

一、商品房合同违约金起诉期限的计算

根据民法通则第137条的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之时起计算。对于追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效，一般从约定的交房日期开始计算。但并不是说一旦超过2年时间，买受人就丧失了追究违约责任的权利，而是要根据具体情况具体分析。

二、不同违约情况的处理方法

1. 逾期交房：商品房合同中通常会明确约定交房日期和违约责任。买受人可以根据合同约定的交房日期起算，追究房产公司的违约责任。

2. 逾期办理权属登记：购房交易完成后，需要办理房屋权属登记。如果开发商未按合同约定的时间为业主办理完房屋所有权证，即属于违约行为。

3. 违约金约定条款争议：在商品房预售合同纠纷中，有时会出现逾期交房和逾期办理房屋权属登记的情况。法院通常认为这两项违约责任由出卖人同一行为造成，买受人可以任选其中一项进行追究。如果买受人坚持主张两项违约金的赔偿，应支持较高标准的一项。

三、违约金的分类和计算方法

1. 一时性债权：合同约定“出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。这种情况下，违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应从约定的交房日期起算诉讼时效。

2. 继续性债权：合同约定“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。这种情况下，违约金是按日计算并支付的，每日发生的违约金属于个别性债权，应单独计算诉讼时效。

根据民法通则的规定，商品房合同违约金的起诉期限应根据具体情况进行判断。对于逾期交房、逾期办理权属登记以及违约金约定条款争议等违约情况，法院会根据合同约定和实际情况进行判决。买受人在追究违约责任时应注意诉讼时效的计算方法，以保护自己的合法权益。