买二手房签合同的注意事项及核实方法

一、核实卖方身份，选择可靠中介

在买二手房时，首先要核实卖方的身份。如果是个人卖方，要查看其身份证；如果是中介，要选择信誉度较高的中介机构。正规中介机构必须具备工商部门的营业执照和房屋土地管理局的中介代理资质证书。

二、注意核实房屋是否允许买卖

在购买二手房时，要注意核实房屋是否允许买卖。需要确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法。特殊单位如军产、院产、校产的公房，虽然不一定上市，但允许私底下交易。此外，房产证、身份证和签署合同的人必须统一，基本信息以房产证为准。

三、做好产权信息调查

在购买二手房之前，要做好产权信息调查。核对产权人的名字和房主是否一致，了解产权的性质、面积、地址以及标准价的分配比例。如果有共有产权人不同意，买卖合同将无效。因此，在签合同之前，需要做以下核对：

1. 做产权调查，确定有几个产权人，所有产权人要么到场签字，要么有合法委托书。

2. 对于婚前财产，一人签字即可；婚后财产需要两人到场或增加条款。如果一方不能到场，必须在合同中注明另一方知悉房子要卖给谁，以什么价格，并且对合同和买卖事实没有争议。

3. 验看正本、查询产权证的真实性。

4. 核实产权性质，如成本价房、标准价房、经济适用房等。

四、合同要正规，条款要明晰

购买二手房时，合同的正规性和条款的明晰性非常重要。一般情况下，中介机构会提供合同。如果是私下交易，可以从网上下载正规的二手房买卖合同，然后双方协商合同细节。如果对合同有异议，可以进行修改。在签约之前，所有的修改都是可以的。如果合同由卖方提供，一定要核实卖方是否对合同进行了修改，并提出自己的意见和看法。一份正规的合同需要注意以下事项：

1. 关键性的承诺必须体现在合同中，如房屋面积、附属设施、家具家电、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

2. 明确房款付款方式和时间，包括总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件和贷款方式。房屋总价的5%可以作为暂扣款。

3. 明确违约责任，每项主要义务都要有对应的违约责任。

4. 确定具体数额的违约金，违约方要承担守约方的诉讼费、律师费。

5. 注意搞清楚条款，避免隐藏霸王条款，如违约责任不对等或延期交房没有责任。

6. 明确户口迁出的时间，谨慎处理违约问题。

五、谨慎付款和房产交接

在购买二手房时，付款和房产交接要谨慎处理。只有当地的土地管理局办理产权过户完成后，才算是完整的过户。为了确保安全，可以采取以下措施：

1. 资金监管，由银行来做资金监管，冻结买房资金，过户完成后解冻资金。

2. 买卖双方开共同账户。

需要注意的是，二手房在房产证被抵押在银行、房屋其他产权人未同意卖房、房屋被查封、经济适用房未满五年、未解除抵押的情况下是不能过户的。

六、保留所有的证据

在买卖二手房的过程中，要保留所有的证据，包括所有的约定和录音。一旦发生纠纷，这些证据将有助于维护自身的权益。只有当房屋真正过户完成，才属于购房者。因此，在二手房购买过程中，要特别注意这些事项，可以选择律师来协助交易，以降低交易风险。