二手房估价标准及方法详解

二手房估价标准要考虑到房价的影响因素，还要考虑到政策的影响以及房价估算的方法。

一、房价影响因素

1、房龄

正常情况来看，目前我国房屋建筑耐久年限为50年（从房屋竣工开始计算）。房龄过大的房子，不仅户型布局不合理、物业管理成问题，还会影响银行贷款。估算房价时，可以按照每年2%的折旧率来计算。

2、周边房价

参考目标小区周边地段的均价，还要结合户型、楼层、装修来考虑，这是比较简单也比较直观的因素。如果你的房子高于周边地段均价，肯定是很难卖的，除非你的房子有特别的加分项。

3、户型

老房子最大的问题之一就是户型，因为建造较早，当时的生活理念、建筑思维和现在有很大的差异，所以户型会比较不符合现在的审美。老房子往往是卫生间、厨房比较小，这在估算房价时大概会扣减10%。

4、楼层、楼栋

买新房要选黄金楼层、楼栋，买二手房也是一样的。如果以7-8层高的房子来说，估价时以1、2层房价为基准，则3、4层的房子可以加3%，顶层减5%。远离主干道、安静的楼栋价格会相对较高，估价时大概可以加15%。相反，噪音较大临街、临公园楼栋价格会相对较低。

5、房屋朝向、周边配套

朝南的房子卖的贵，如果房间没有朝南的门窗，估价时扣5%；所在小区没有独立封闭，小区治安不足，扣5%；所在小区环境配套齐全加10%。

6、税费

二手房有没有满2年，在税费上还是有很大差别的。税费一般都是由购房者承担的，如果税费高，买房成本增加，房子的成交概率就低，房子也很难卖上价。

二、政策因素

除了以上和房子本身相关的因素，房价还受到政策因素的影响。在“稳”字当头的现在，房价受到了很大的压力。经济下行、银行贷款利率高等因素也会影响购房者的购买决策。

三、估算房价的方法

估算房价有4个方法，分别是市场比较法、成本估价法、收益还原法、路线价法。

1、市场比较法

比较同类相似产品，根据房子本身的因素进行估价。

2、成本估价法

房价=房产重新建造完全价值-建筑物折旧

3、收益还原法

房价=房地产纯收益÷收益还原利率

4、路线价法

了解街区土地的平均价格，通过临街宽度、深度的调整估计土地价值。