小产权房的特点及法律风险分析

小产权房是建在团体土地上的房屋，具有一些特点和优势。首先，小产权房的报价相对较低，因为这些土地一般位于城市的偏僻地区，自身土地价值较低。此外，小产权房不需要缴纳国有土地出让金和相关税费，因此土地成本极低。

然而，小产权房的产权不完整，不具备真正的商品房属性，不能进行市场买卖，也不被国家认可和处理过户挂号手续。根据相关法律政策规定，小产权房的买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居民的行为无法得到法律认可和保护，无法办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。没有这些证件，小产权房无法得到法律保障，也无法进行市场买卖。严格来说，小产权房本质上是无产权的。

此外，小产权房的建设是在乡村团体土地上进行的，不符合现行土地管理法的规定。乡村团体土地使用权是该团体成员的专有权力，与农民特定身份相关联，不能出让或转让。目前，将乡村团体土地建房出售给城镇居民的做法是违法的，小产权房的买卖合同本身就是无效的。购买小产权房的人取得的所谓城镇产权证或乡村团体安排相关证明文件并没有法律效力。

小产权房存在较大的法律风险。使用国有土地进行商品房开发需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。然而，小产权房的开发很多是由农民自己、乡(镇)村团体或一些房地产开发资质不完全具备的公司进行的，没有经过规划、土地、建设等主管部门的审批。因此，小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面可能存在问题。此外，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，购买小产权房的人的权益无法得到法律有效保护。根据《土地管理法》、《合同法》、《物权法》等相关规定，小产权房的买卖合同属于无效合同，购房者所谓的房屋所有权无法正常行使，转让、继承、典当、拆迁补偿等方面都会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。这些都是非常严重的潜在风险和危险。