签订购房合同的注意事项及合同无效情况解析

一、签订购房合同的注意事项

在购房过程中，签订购房合同是非常重要的一步。以下是一些需要注意的事项：

1. 产权证要齐全

在购买房子之前，一定要核实开发商的证件是否齐全。必要的证件包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此外，还要注意土地证是否抵押以及开发商的营业执照是否包含房地产开发商的土地经营许可。

2. 延期交房的处理方式

如果开发商不能按时交房，需要注意合同中关于延期交房的规定。一些不合理的规定可能会对购房者造成损失，因此要仔细阅读合同中的相关条款。

3. 付款方式与期限

购房需要支付一大笔资金，因此在购买前要与开发商确认好房款如何交付以及何时交付。对于银行贷款，要确保在约定的时间内款项能够到达开发商账户，以免触发违约金。

4. 公摊面积

在购买房子时，要了解清楚公摊面积的计算方式。一些不应计入公摊面积的空间包括仓库、车库、人防地下室以及售房单位自用的房屋等。

5. 合同备案

签订购房合同后，开发商需要将合同提交房管所备案。只有备案通过后，合同才具有法律效力。购房者要确保开发商按时提交合同并审核通过，以避免合同被撤销。

6. 预告登记

为了防止房产产权证被办到他人名下或被开发商抵押，购房者可以与开发商一起去房管所做预告登记。

二、合同无效的情况

在签订二手房合同时，也需要注意以下情况可能导致合同无效：

1. 不平等条约

在签订合同时，要检查合同中是否存在不公正的条款。如果发现问题，应当立即指出并要求修改。未经双方签字盖章的涂改是无效的。

2. 产权主体问题

如果卖方不是房屋的产权所有人，购房者必须征得共有人的同意才能进行买卖。即使签订了合同，但没有办理过户手续，购房者的使用权也是无效的。

3. 侵犯优先购买权

房屋卖出后，必须提前三个月通知共有人，未事先通知或未获得共有人同意的情况下，购房者可以请求法院判定合同无效。这种情况主要针对合伙买房的炒房客。

4. 非法转让的房产

如果房产的土地使用权方式不符合房地产转让条件，相关部门有权收回房产。即使签订了买卖合同，合同也是无效的。

5. 房产与土地分别卖给不同人

房产和土地是不可分割的，如果卖方将它们分别卖给不同的人，合同也是无效的。

购房者在签订购房合同时要注意以上事项，避免损害自己的利益。同时，了解合同无效的情况，可以更好地保护自己的权益。