购房反悔如何办理退房手续，保护自己的权益

一、订金（定金或认购金）阶段退房

在购房者已交订金但还未签订正式合同的情况下，如果没有约定或说明交款的性质，购房者可以直接要回所交款项。如果有约定并且最终没有签订合同，定金一律不退的情况，购房者可以向法院起诉。

二、已签合同未做预售登记阶段退房

如果一方想退房，首先要与对方协商，达成一致意见后签订退房协议。协议内容应包括解除合同、违约责任、退款和履行等问题。如果协商不成，可向法院或仲裁机构起诉。

三、已做预售登记阶段退房

如果双方达成一致意见，要签订退房协议，并办理注销预售登记手续。如果协商不成，可向法院或仲裁机构起诉。

四、入住阶段退房

在房屋竣工后，如果购房者已办理入住手续但房产证还未办理下来，要求退房的一般是卖方违约。除了与第二个阶段要求一致外，还涉及物业、装修损失、税费和搬离时间等问题。如果协商不成，可向法院或仲裁机构起诉。

五、房产证办理完毕阶段退房

房产证办理完毕后，除非合同有约定，购房者一般不能退房。如果卖方垫资且购房者拒不履行付款义务，卖方可以解除合同并要求购房者退房。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

在办理退房手续时，购房者应先与开发商协商，协商不成再考虑诉讼。如果开发商违约，购房者可以要求违约金和相关税费的赔偿。对于按揭贷款购房的情况，退房款的处理相对复杂，需要根据具体情况进行协商。最后，购房者还应要求开发商退还首付款和月供利息，并补偿装修费和折旧费。